土地を購入する際には、災害リスクを考慮し、安全性を確認することが欠かせません。
特に「土砂災害警戒区域」に指定された土地は、災害発生時の危険が高く、さまざまな規制が適用されます。
この区域では、建築制限や避難対策の強化が求められ、不動産の価値にも大きな影響を及ぼす可能性があります。
この記事では、土砂災害警戒区域の基本や影響、特別警戒区域における規制について詳しく解説します。

「土砂災害警戒区域」とはなにか

日本は山地が多く、毎年のように土砂災害が発生しています。
そのため、土地の売買を検討する際には、土砂災害警戒区域について理解しておくことが重要です。
本章では、土砂災害防止法やイエローゾーン、土砂災害特別警戒区域について解説していきます。

土砂災害防止法

土砂災害防止法は、正式には「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律」といい、平成13年に施行されました。
都道府県が基礎調査を行い、土砂災害警戒区域や土砂災害特別警戒区域を指定し、市町村と連携して警戒避難体制を整えます。
この法律により、土砂災害の恐れがある区域の周知や住宅の新規立地の抑制など、被害を最小限に抑えるための対策が推進されました。
平成11年に広島県で発生した土砂災害を契機に制定されたもので、ソフト対策の充実が図られています。
都道府県の基礎調査では、地形や地質の詳細な検討がおこなわれます。
斜面の傾斜度や土質の分析結果などが周知されることで、住民や建築業者は危険度を理解しやすくなるのです。
また、一部の地域では、自治体が防災工事の必要性や避難体制の整備を一層、早期に促進するケースもあります。

イエローゾーン

土砂災害警戒区域は、通称イエローゾーンと呼ばれ、土砂災害が発生した場合に住民の生命や身体に危害が生じる恐れがある区域です。
市町村は地域防災計画に基づいて警戒避難体制を整備し、宅地建物取引業者には重要事項説明が義務付けられます。
これにより、購入者は物件のリスクを事前に把握することができるのです。
イエローゾーンに指定されたエリアでも、近隣の河川やため池の氾濫リスクとの複合被害が懸念されることがあります。
自治体のハザードマップを参照することで、土砂災害の危険度や水害の可能性も含めた総合的な防災対策が検討できます。

土砂災害特別警戒区域

土砂災害特別警戒区域は、通称レッドゾーンと呼ばれ、建築物に著しい危害が生じる恐れがある区域です。
住宅宅地分譲や社会福祉施設などを建築する際には、都道府県知事の許可が必要となり、建物構造も土砂災害に対して安全な仕様が求められます。
レッドゾーンは、傾斜地や崖地が多い地域に指定されるケースが一般的です。
こうした場所では道路やライフラインの被害も想定されるため、早め対策を講じる必要性が高まります。
山間部では、土砂の流入が集落に影響を及ぼすことがあり、防ぎきれない場合の避難計画も欠かせません。

「土砂災害警戒区域」に指定された場合の影響について

日本は地形的に土砂災害のリスクが高く、土地の売買を検討する際には、土砂災害警戒区域に指定された場合の影響を理解しておくことが重要です。
土砂災害警戒区域に指定された場合の土地の価値、建築制限、警戒避難体制について解説します。

土地の価値

土砂災害警戒区域に指定されると、特にレッドゾーンでは土地の売却価格が大きく下落する場合があります。
これは災害リスクや追加の工事費用が買い手の負担となるためです。
ある地域では坪あたり20万円だった土地が、指定後には10万円に下落した例も報告されています。
イエローゾーンの場合、レッドゾーンほどの建築制限はありませんが、リスクを敬遠されて価値が減少する可能性は否定できません。
土地の下落幅は地域ごとに異なり、同じレッドゾーン内でも地盤の状態や周辺インフラの充実度によって差が生じます。
購入の際には自治体の担当部署からも情報を得ると、より正確な判断ができるでしょう。

建築制限

イエローゾーンでは建築制限がありませんが、レッドゾーンに指定されると、医療施設や社会福祉施設などを建設する際に都道府県知事の許可が必要になります。
建物の構造は土砂災害に耐えられる設計が求められ、追加の費用や手続きが発生する可能性があります。
既存の建築物に対して、移転の勧告がおこなわれる場合もあるでしょう。
レッドゾーンで新築を検討する場合、法的手続きを円滑に進めるためには専門家への相談が不可欠です。
設計段階から構造計算や土砂対策のシミュレーションを行い、リスクを見極めることが重要といえます。
自治体によっては、相談の窓口を用意している場合もあるため、より安心です。

警戒避難体制

土砂災害警戒区域に指定されると、市町村は地域防災計画に基づき、避難場所や避難経路を整備し、警報システムを設置します。
住民は日頃から避難ルートを確認し、迅速に避難できるよう準備しておくことが大切です。
特別警戒区域では、区域外への移転勧告が行われる場合もあります。
警戒情報は、防災無線やスマートフォンのアプリを通じて発信されることが多く、迅速な把握が求められます。
特に夜間や豪雨時には視界が悪いため、日頃から避難経路の下見をしておくと混乱を減らせるでしょう。

「土砂災害特別警戒区域」に指定された場合の規制などについて

日本は地形的に土砂災害のリスクが高く、特に土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定された地域では、さまざまな規制が適用されます。
開発行為、建築物の構造規制、そして移転に関する規制について解説します。

開発行為

特別警戒区域内での開発行為は、都道府県知事の許可が必要です。
住宅地の分譲や社会福祉施設、医療施設などを建設する場合、安全を確保するための対策工事が求められます。
都市計画法の改正により、令和4年4月1日以降、自己居住用を除く開発行為は制限が強化され、商業施設や賃貸物件の建設は厳しく規制されています。
開発行為の許可には、区域内での地すべりや崩壊のシミュレーション結果の提出が求められることもあるでしょう。
行政が定めた安全基準を満たさない計画は、許可されにくい点に留意が必要です。
地盤改良工事が不十分な場合、調査を求められることがあり、工期が膨らむ可能性があります。

構造規制

特別警戒区域で居室を有する建築物を新築・増築・改築する場合、土砂災害の衝撃に耐えられる構造が必要です。
鉄筋コンクリート造の壁などを採用し、地盤補強を行うなど、安全性を高める対策が求められます。
建築確認の段階で基準を満たさない計画は認められません。
構造規制では、壁や基礎部分に強度を持たせるだけでなく、土砂が建物内部に流入しにくい設計が重要です。
建築士や施工業者と入念に協議し、安全対策を具体的な施工方法に反映させる必要があります。
地盤調査によっては、施工費用が予想以上にかかるので、資金計画が欠かせません。

移転

特別警戒区域内の建築物が著しい危険にさらされると判断された場合、都道府県知事は所有者や管理者に対して安全な区域への移転を勧告できます。
この勧告を受けた場合、独立行政法人住宅金融支援機構などの融資が利用できることがあります。
移転先を検討する際には、住環境の変化や通勤・通学などの利便性も総合的に考慮しましょう。
自治体が提供する移転支援策や助成金情報を確認し、実際の費用負担を具体的に把握しておくとスムーズに計画を進められるでしょう。

まとめ

土砂災害警戒区域は、土砂災害防止法に基づき指定される地域で、建築制限や避難対策が求められます。
特に土砂災害特別警戒区域では、構造規制や開発制限が厳しく、移転が推奨されることもあります。
土地を購入する際は、区域指定の有無を確認し、安全性を十分に考慮したうえで慎重に判断しましょう。