市街化区域にある農地は宅地にできる？転用手続きの流れや費用も解説

農地を所有している方や購入を検討している方のなかには、市街化区域ならすぐに住宅や駐車場へ転用できると考える方もいるでしょう。
しかし、区域の指定や農地法上の手続きを確認せずに計画を進めると、工事や土地活用に支障が生じるおそれがあります。
本記事では、市街化区域の概要と農地転用に必要な届出、具体的な手続きについて解説します。

市街化区域とは？用途地域との関係

市街化区域とは、都市計画法に基づく都市計画区域のうち、すでに市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域です。
都市計画区域は、人口や産業、土地利用、交通量などを踏まえ、一体の都市として整備・開発・保全する必要がある範囲を指します。
市街化区域では、住宅や店舗、道路、公園などの計画的な配置が予定されているため、市街化調整区域より建築や宅地開発を検討しやすい傾向があります。
ただし、自由に建物を建てられるわけではありません。
土地ごとに用途地域が指定され、住居・商業・工業など13種類の区分に応じて、建築可能な建物の種類や規模が定められています。
農地を活用する際も、用途地域や接道条件などを確認することが重要です。

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市街化区域の農地転用には届出が必要

市街化区域内の農地を住宅敷地や駐車場、資材置場などに変更する場合は、原則として農業委員会への届出が必要です。
所有者が自分の農地を転用するときは農地法第4条、売買や賃貸借などの権利移転を伴うときは第5条の届出を行います。
市街化区域では、市街化区域外の農地に適用される許可制度ではなく、届出制度が採用されています。
ただし、届出前に造成や建築工事を始めてよいわけではなく、受理されたことを確認してから着手しなければなりません。
一方、市街化調整区域などの農地転用には、原則として都道府県知事または指定市町村長の許可が必要です。
建築の可否も別途確認する必要があるため、不動産会社としては契約前の事前調査をおすすめします。

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農地転用の手続きの流れと登記・費用

手続きの流れは、まず登記事項証明書や公図などで地目と現況を確認し、都市計画図で市街化区域に該当するかを調べることから始まります。
次に、転用目的や権利移転の有無に応じて第4条または第5条の届出書を作成し、位置図や土地利用計画図などの必要書類とともに農業委員会へ提出します。
書類が受理された後に工事を進め、実際の利用状況が宅地や駐車場などへ変わった段階で、法務局に地目変更登記を申請するのです。
費用には証明書の取得代のほか、行政書士や土地家屋調査士などへ依頼する報酬が含まれます。
売買を伴う場合は所有権移転登記や印紙税、造成を行う場合は測量、盛土、排水設備などの工事費も必要です。
そのため、土地取得前に総額を見積もることが欠かせません。

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まとめ

市街化区域とは、既成市街地とおおむね10年以内に計画的な市街化を進める区域であり、用途地域などの規制も確認する必要があります。
区域内の農地転用は原則として届出、市街化調整区域などでは許可が必要となるため、区域区分の確認が重要です。
手続きでは現況調査から届出、工事、地目変更登記へと進み、専門家報酬や造成費を含めた資金計画が求められます。
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