共用部分で飛び降りがあったマンションの告知義務について！資産価値も解説

敷地内で自殺や殺人などが発生した物件は、心理的瑕疵を持つとみなされ、告知義務が生じたり、資産価値が低下したりする可能性があります。
しかし、マンションの共用部分でトラブルが発生した場合、どの程度の影響があるのか判断が難しいかもしれません。
そこで今回は、共有部分で飛び降りが発生したマンションの告知義務、資産価値への影響、売れない場合の対処法を解説します。

マンションの共用部分で発生した飛び降りに告知義務はある？

マンションにおける共用部分とは、非常階段や廊下、エレベーター、エントランスといった場所のことを指します。
専有部分ではない場所で飛び降りが発生した場合、入居者にとっての心理的瑕疵の原因とみなされ、告知義務が生じるのか疑問に思う方も多いでしょう。
まずは、この根本的な疑問について、例外的なケースにも触れながら解説します。

マンションの共用部分で発生した飛び降りは基本的に告知義務がない

結論からいうと、共用部分で飛び降りが発生した場合、基本的に告知義務は発生しません。
これは、専有部分で発生した飛び降りに比べて、共用部分で発生した飛び降りは、心理的な抵抗感が少ないとみなされるためです。
実際に、共用部分の飛び降りは、告知義務が発生する心理的瑕疵に該当しないと判断された裁判の事例も存在します。
ただし、これはあくまで法律的な義務の話であり、告知するかどうかは売主に委ねられています。

共用部分の飛び降りでも告知したほうが良い場合もある

共用部分の飛び降りは、基本的に告知義務がありませんが、飛び降りた場所や状況によっては、心理的瑕疵が発生するとみなされる場合があります。
心理的な影響が大きい共用部分としては、玄関やエレベーターなどの日常的に使用する場所が挙げられます。
こういった場所で飛び降りが発生していた場合、その物件に住むことに心理的抵抗を感じる方は多いでしょう。
タワーマンションのスカイラウンジや屋上庭園など、その物件のアピールポイントとなっている場所から飛び降りた場合も同様です。
また、連日報道されるようなセンセーショナルな飛び降りが発生した場合も、大きな風評被害が発生します。
心理的瑕疵の受け取り方は、個人差が大きいので、トラブルを避けるためには、告知義務がない場合でもしっかり伝えることが大切です。

落下した場所が専有部分に近い場合は告知が必要

共用部分で飛び降りが発生した場合に注意しておきたいのは、落下地点の場所です。
たとえ共用部分から飛び降りたとしても、落下地点が専有部分だった場合は、告知義務が発生します。
基本的に、室内に飛び降りてくるケースはありませんが、庭やベランダが落下地点になる可能性はあるでしょう。
各部屋の庭やベランダは、正確には専有部分ではなく共用部分ですが、生活空間に近いため、飛び降りの落下地点になった場合は、大きな心理的抵抗を生むことになります。
黙っていると、後から大きなトラブルになる可能性があるので、忘れず告知するようにしましょう。

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マンションの共用部分で発生した飛び降りの資産価値への影響

次は、マンションの共用部分で飛び降りが発生した場合、資産価値にどのような影響を与えるのかについて解説します。
基本的に、そのマンションが心理的瑕疵を持つ事故物件として扱われる場合、ある程度資産価値への悪影響は生じると考えたほうが良いでしょう。
ただし、心理的瑕疵は物理的瑕疵に比べると、明確な判断基準が存在しません。
飛び降りの影響は、さまざまな要因で変わってくるので、一般的に事故物件として扱われないケースでも慎重に対応することが大切です。

共用部分の飛び降りは専有部分の資産価値には基本的に影響しない

前述のとおり、共用部分で飛び降りが発生しても、基本的にそのマンションは心理的瑕疵を持つ事故物件とは扱われません。
そのため、専有部分である個別の部屋を売却する場合は、資産価値に影響はないと考えて良いでしょう。
ただし、例外的なケースでは、告知義務が発生する事故物件として扱われ、資産価値にも影響がおよぶ可能性があります。

資産価値への影響は最大で30％程度

専有部分で飛び降りが発生した場合、資産価値は20％から30%ほど安くなるといわれています。
日常的に利用する共用部分で発生した飛び降りの場合、ここまで影響はないかもしれませんが、ある程度資産価値が下がることは意識しておいたほうが良いでしょう。
なお、心理的瑕疵を持つ物件に関するアンケートでは、ほとんど抵抗がない方も若干存在することを示すデータが出ています。
不動産売却は、需要と供給が一致すれば成立するので、飛び降りを気にしない買い手が見つかった場合は、本来の資産価値から値下げせずに売却することも可能です。

飛び降りが発生してからの期間によっては影響が出る場合もある

資産価値への影響を考える場合に重要な基準の1つが、飛び降りが発生してからの期間です。
事件性や話題性がない飛び降りは、基本的にテレビで報道されることはありませんが、口コミやインターネットなどで情報が広まると購入希望者の耳に入る場合があります。
そういったケースでは、飛び降りが発生してからの期間が短いほど、心理的抵抗を感じやすくなるでしょう。
飛び降りから半年ほど経過すれば、共用部分からの飛び降りに心理的抵抗を感じる方も少なくなるといわれています。
そのため、不動産売却を急いでいない場合は、ある程度期間が経過してから売り出すことをおすすめします。

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共用部分で飛び降りが発生したマンションが売れない場合の対処法

次は、共用部分で飛び降りが発生したマンションが、なかなか売れない場合の対処法について解説します。
前述のとおり、飛び降りなどの心理的瑕疵の影響は定量化が難しく、ケースバイケースで告知義務や適切な対応が異なる可能性があります。
飛び降り以外の原因で売れない可能性もあるので、自身だけで判断せず、不動産会社と相談したうえで売却の方針を決めると良いでしょう。

マンションが売れない場合の対処法①値下げして売り出す

共用部分で飛び降りが発生したマンションが売れない理由としてまず考えられるのは、資産価値への影響を考慮しない価格で売り出していることです。
ここまで解説してきたように、共用部分で発生した飛び降りでも、その場所や状況によっては告知義務が生じる可能性があります。
売却時に告知義務がある事故物件は、基本的にそのままの価格では買い手が見つかりません。
なかなかマンションが売れない場合は、不動産会社と相談したうえで値下げを実行すると良いでしょう。

マンションが売れない場合の対処法②買取を依頼する

なかなか売れない、心理的瑕疵を持つマンションをなるべく早く売却したい場合は、専門業者に買取を依頼するのもおすすめです。
買取では、不動産会社が直接買主になるので、売却活動に時間をかける必要がありません。
事故物件の取扱実績が豊富な買取業者であれば、共用部分で飛び降りが発生したマンションも買い取ってもらえる可能性が高いでしょう。
ただし、買取価格は、仲介による売却価格よりも3割ほど安くなるのが一般的です。
なるべく高く売却したい場合は、適切な値下げをしたうえで、買い手を探したほうが良いでしょう。

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まとめ

マンションの共用部分で飛び降りが発生した場合、専有部分への影響が少なければ告知義務は発生せず、資産価値への影響もありません。
ただし、日常生活で頻繁に使う場所からの飛び降りや、専有部分に近い場所が落下地点の飛び降りは、心理的瑕疵の原因になるとみなされる可能性があるので注意が必要です。
なかなか売れない場合は、不動産会社と相談したうえで値下げを実行する、買取を依頼するといった対処法がおすすめです。