家族には、住み慣れた自宅で最期を迎えてもらいたいと思う方も多いでしょう。
けれど、在宅看取りをすると事故物件になり、売却に影響するのではないかと心配になるかもしれません。
そこで今回は自宅での在宅看取り後、不動産の売却を検討されている方に向けて、事故物件になるのか解説します。
買主への告知が必要なケースや売却価格への影響も解説しますので、ぜひご参考にしてください。

在宅看取りをした家は売却する際に事故物件に該当するのか

在宅看取りとは、住み慣れた自宅で医療や介護のサービスを受け、家族などに見守られながら最期を迎えることです。
つまり、在宅看取りをした家は、人が亡くなったことのある家になります。
家族がそのまま住む場合は、とくに問題はないでしょう。
けれど、その家の売却を考えたときは、心配になる要素があります。
それは、事故物件に該当するのかどうかです。
一般的に、事故物件には人が亡くなった家のイメージがあるため、在宅看取りも該当すると思うかもしれません。
けれど、在宅看取りは基本的に事故物件には該当しません。
その理由は、自然死や病死は心理的瑕疵にはならないと考えられるからです。
まず、心理的瑕疵とはなにか確認しておきましょう。

心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは、住むことに心理的な負担を感じる出来事のことです。
具体的には、人が亡くなった出来事は心理的瑕疵に該当する可能性があります。
瑕疵とは傷や欠陥などを表す言葉で、不動産に存在する可能性があるのは物理的瑕疵と法律的瑕疵、環境的瑕疵と心理的瑕疵の4つです。
売却する不動産にこれらの瑕疵がある場合は、売主に告知義務が生じます。
そのため、心理的瑕疵がある不動産を売却する場合は、事前に買主へその旨を伝えなくてはなりません。

在宅看取りをした家が事故物件に該当しない理由とは

心理的瑕疵のある物件は、事故物件に該当します。
在宅看取りは自宅で人が亡くなるので、心理的瑕疵に該当し、事故物件になるのかと思うかもしれません。
けれど、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」には、自然死や病死、転落事故などの不慮の死には告知義務がないと記載されています。
告知義務のない死は心理的瑕疵に該当しないと考えられるので、事故物件にもなりません。
そのため、在宅看取りは基本的に事故物件にはならないのです。
このガイドラインは国土交通省によって策定されたものであり、心理的瑕疵に該当するかどうかを判断する際の参考になります。
心理的瑕疵は人によって感じ方が違うので、判断が難しいときはこのガイドラインに従いましょう。

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在宅看取りをした家の売却で告知義務があると判断されるケース

在宅看取りは基本的に事故物件にはなりませんが、自然死や病死でも、場合によっては告知義務があると判断されるケースがあります。
そこで、人の死で告知義務があると判断されるのはどのようなケースなのか、確認しておきましょう。

告知義務があると判断されるケース①殺人や自殺など

不動産を売却する際に告知義務があるケースとしてまず挙げられるのは、殺人や自殺、火災などの事故による人の死です。
先述したガイドラインには、「人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない」と記載されています。
殺人や自殺などによって人が亡くなったことは、買主の判断に大きく影響する出来事だと考えられます。
住むことに心理的な負担を感じることが一般的であり、「知っていたら買わなかった」と考える方が多いでしょう。
そのため、これらの事案で人が亡くなっている場合は、告知義務があると判断されます。

告知義務があると判断されるケース②特殊清掃がおこなわれた

特殊清掃とは、通常の清掃では対応できない汚れや悪臭などを除去する清掃です。
たとえば、自殺や殺人事件が起きた部屋や、亡くなってから発見されるまでに時間がかかった部屋などをきれいにするためには、特殊清掃が必要です。
自然死や病死であっても、一人暮らしなどで発見が遅れた場合は特殊清掃が必要になることがあります。
その場合は告知義務のある心理的瑕疵と判断されて、事故物件扱いになる可能性があるので注意しましょう。

告知義務があると判断されるケース③事案の有無を問われた

先述したガイドラインには、「人の死の発覚から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合」は告げる必要があると記載されています。
そのため、買主から事案の有無を確認されたケースにも告知義務が生じます。
在宅看取りのケースも該当するので、聞かれた場合は真実をきちんと伝えましょう。

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在宅看取りをした家や事故物件に生じる売却価格への影響

売却する家が事故物件に該当する場合は、価格への影響が懸念されます。
一般的には相場の2～5割ほど価格が下がると言われており、下がり幅は生じた事案によって異なります。
そこで、売却価格への影響を生じた事案ごとに確認してみましょう。

事故物件を売る際に生じる売却価格への影響

一口に事故物件と言っても、売却価格に生じる影響は異なります。
とくに大きな影響が生じるのは、殺人事件のケースです。
殺人事件が起きた物件は、5割ほど安くなってしまうでしょう。
自殺のケースも、3割～5割ほど売却価格が下がります。
自然死や病死の場合、発見が遅くなって特殊清掃が必要になった事案は、1～2割ほど下がると考えられます。
たとえば、通常は3,000万円で売れる不動産の場合、殺人事件のケースは1,500万円、自殺は1,500万円～2,100万円ほどになってしまうでしょう。
特殊清掃がおこなわれたケースの売却価格の目安は、2,400万円～2,700万円ほどです。
なお、自然死や病死で特殊清掃がおこなわれなかった場合は、売却価格への影響はそれほど生じないと考えられます。
在宅看取りはこのケースに該当するため、ほかの心理的瑕疵に比べると売却価格への影響は小さめでしょう。

売却価格への影響をできるだけ抑える方法

影響が小さめとはいっても、売却価格がどうなるかは気になるポイントでしょう。
在宅看取りの場合でも、購入検討者が気になってしまうとなかなか売れず、価格を下げざるを得ないことがあります。
その場合は、工夫をすると効果が見込める可能性があります。
たとえば、人が亡くなってから間もない物件は、在宅看取りであっても抵抗を感じられてしまうかもしれません。
時間が経つと印象が和らぐことがあるので、ある程度の時間を空けてから売り出すと、売却への影響が小さくなる可能性があるでしょう。
また、見るからに在宅看取りをしたことがわかる内装だと、購入検討者が気になってしまうかもしれません。
内装をおしゃれに演出すると売却につながる効果があるので、いろいろと工夫してみましょう。
なお事故物件であっても、不動産への損傷が少ない場合や立地条件が良い場合などは、不動産の価値が下がりにくいと言われています。
在宅看取りの場合も、同様であると考えられるでしょう。
在宅看取りは、一般的に不動産への損傷はそれほど生じません。
そのため、立地が「人気の高いエリアにある」「駅から近い」「買い物の利便性が高い」などの好条件なら、売却価格への影響を抑えられる可能性があります。

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まとめ

在宅看取りは、基本的に事故物件には該当しません。
ただし、人が亡くなったことに対する感じ方は個人によって異なるため、売却価格に影響が生じないとは言えません。
売却価格への影響をできるだけ抑えるためには、内装をおしゃれに演出することや、立地の良さをアピールするなどの工夫をしてみましょう。