不動産売却に影響する耐用年数とは？減価償却との関係をご紹介

不動産の売却では、建物の耐用年数が売却価格に影響を与えます。
耐用年数とはどのように決まるのか、基準や減価償却の仕組みを知っておくと、価格への影響を考えやすいです。
そこで今回は、不動産売却に影響する建物の耐用年数とは何か、建物構造ごとの耐用年数や減価償却との関係についてご紹介します。

不動産売却に影響する建物の耐用年数とは

耐用年数とは、基本的にはその建物が、建築から何年間使用できるかを示す年数です。
不動産売却では、必ずしも実際に建物を使用できる年数である必要はなく、法律に定められた年数に応じて建物の価値が減少していきます。
これは、建物は経年劣化によって年々機能が落ちていき、価値が下がっていくためです。
そのため、経年の影響を受けない土地については、耐用年数の定めはありません。

物理的耐用年数とは

不動産の耐用年数には、いくつかの種類があり、物理的耐用年数もそのひとつです。
物理的耐用年数とは、建物が劣化し、物理的に使用できなくなるまでの年数のことを指します。
つまり、建物の建材の品質や構造物の仕組みを物理的に維持していられる期間のことです。
ただし、不動産は使用状況や管理によって、物理的に何年もつかが大きく左右されます。
そのため、不動産売却の現場などで、物理的耐用年数が使用されることはほとんどありません。

法定耐用年数とは

法定耐用年数とは、不動産の価値を平等に算出するために定められている年数です。
国が定めており、税法上その不動産に価値があるとされている年数を指します。
固定資産税などを計算するために用いられることが多く、法定耐用年数に応じて、建築から年々価値が減少していくのが特徴です。
そのため、不動産の売却価格にも影響する年数ですが、法定耐用年数を超えても、その建物が物理的に使用できなくなるわけではありません。
法定耐用年数は、建物構造によって、具体的な年数の定めが異なります。

経済的耐用年数とは

不動産の耐用年数には、経済的耐用年数と呼ばれる種類が存在します。
経済的耐用年数は、不動産をはじめとする物の価値がなくなるまでの期間です。
価値がなくなるまでの期間は、物理的に使えなくなるまでの期間とは異なるため、経済的耐用年数を超えたからといって使えなくなるわけではありません。
経済的耐用年数は、その不動産の劣化状況や現在残っている機能、将来のメンテナンスなどを考慮して計算します。
ただし、法定耐用年数ほどの公平性はないため、税金の計算や不動産売却の現場で用いられることはありません。

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不動産売却における建物構造別の耐用年数

不動産は、建物構造によって設定されている法定耐用年数が異なります。
これは、建物構造によって耐久性や劣化のしやすさが異なるためです。
また、おなじ建材を利用していても、用途や工法によって、耐用年数が異なる可能性があります。
なお、建物そのもの以外の付属物にも耐用年数が設定されており、売却に影響する可能性があるでしょう。

一戸建て住宅の耐用年数

不動産の建物構造が木造一戸建てであれば、新築時点での耐用年数は22年です。
合成樹脂が用いられている建物であっても、同様の築年数になります。
ただし、中古の一戸建て住宅については計算が複雑になり、法定耐用年数から築年数を引いたうえで、築年数に20％をかけたものを足した数値が耐用年数です。
つまり、木造一戸建ての不動産は、建築から22年経過すると、建物の資産価値が限りなく0に近くなる建物構造だといえます。

マンションの耐用年数

マンションに多い建物構造は、鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造です。
こうした建物構造における法定耐用年数は、47年に設定されています。
これらの構造は、一般的に木造よりも造りがしっかりしていて耐久性が高いです。
そのため、ほかの構造と比べると法定耐用年数も長く、価値が落ちにくい傾向があります。
なお、中古マンションの法定耐用年数についても、一戸建て同様に法定耐用年数から築年数を引き、築年数に20％をかけたものを足し合わせて計算可能です。

木造アパートの耐用年数

木造アパートは、木造一戸建て住宅と似ていますが、一戸建てと異なり、木造モルタル造であることが多いです。
そのような木造アパートの法定耐用年数は、一戸建てよりも短く20年に設定されています。
このような法定耐用年数の短い不動産は、価値が下落しやすく、不動産を売却するときも売却価格が下がりやすいです。

そのほかの構造物の耐用年数

不動産売却では、建物そのもの以外にも付属する構造物や物品の耐用年数が影響する可能性があります。
アーケードや日よけ設備は、耐久性のある金属製のものであれば、15年の耐用年数です。
蓄電池電源設備を含む電気設備であれば、6年の耐用年数が設定されています。
給排水設備や衛生設備、ガス設備などは、15年の耐用年数が設定されており、比較的長いです。
なお、店舗に簡易設備があるときは、3年ほどの耐用年数になっており、こちらはほかの設備よりも短くなっています。

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不動産売却における耐用年数と減価償却

減価償却とは、不動産などの固定資産を取得した費用を、毎年の経費として計上する会計処理です。
購入金額の全額を、そのまま購入した年の経費として計上するのではなく、耐用年数に合わせて1年分ずつ計上していきます。
つまり、同じ価格の不動産でも、設定されている法定耐用年数によって、減価償却による経費の計算が異なります。
不動産のうち、建物の価値は年々下がっていくため、経年による価値の現象を税務処理に反映するための仕組みが減価償却です。
したがって、経年による影響を受けない土地部分については、建物が建っていても減価償却は不要です。
なお、不動産売却で減価償却が必要になるのは、建物の取得費用を計算して譲渡所得を求めるためになります。

減価償却の計算方法

減価償却には、「定額法」と「定率法」の2種類の計算方法が存在します。
一般的によく用いられるのは定額法であり、法定耐用年数の間、毎年同じ金額を経費として計上する方法です。
定額法を用いて計算するときは、まず建物の購入金額が明確になっている必要があります。
建物の購入金額に0.9と償却率、取得してからの経過年数をかければ、減価償却費を計算可能です。
なお、土地と建物をまとめて購入したときは、土地と建物の割合から購入費用のうち、どこまでが建物の価格になるのかを計算する必要があります。
不動産売却などで減価償却を計算するとき、誤って土地の価格も含めてしまわないようにしましょう。

資産価値の減少を数字で表す

減価償却は、売却する不動産が購入してから現在までに、どれだけの資産価値を失ったかを数字として表せる仕組みです。
不動産の売却価格からは、取得費と譲渡費用を引いて譲渡所得を計算します。
取得費には、該当の不動産の購入代金が含まれますが、購入にかかった費用を満額適用できるわけではありません。
その不動産を取得してから売却するまでに、どれだけ資産価値が減少したかを考慮に入れ、取得費として計上する必要があります。
耐用年数と減価償却について知っておけば、売却した不動産の価格のうち、どこまでが譲渡費用になるのかを計算可能です。
譲渡費用が計算できれば、その不動産の売却で、どれだけ譲渡所得税が発生するかを計算できます。
そのため、不動産売却と不動産の耐用年数、そして減価償却は、決して無関係ではありません。

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まとめ

不動産の耐用年数には、いくつかの種類があり、とくに法定耐用年数は、税金や不動産売却での計算にも影響を与えます。
法定耐用年数は、建物構造別に異なる数値が設けられており、耐久性の高い構造ほど長いです。
不動産を売却するときは、法定耐用年数と減価償却の仕組みを利用して、取得費を計算する必要があります。