タワーマンションの売却タイミングは？相場や税金面での売りどきを解説！

眺望の良さや共有施設の充実さが魅力のタワーマンションは、売却しにくい不動産としても知られています。
タワーマンションの売却を検討している方のなかには、売るタイミングに悩んでいる方も多いでしょう。
そこで今回は、タワーマンションの売却タイミングについて、相場・税金・建物自体の観点から解説します。

タワーマンション売却のタイミング！相場は？

タワーマンションの売却タイミングは、相場から判断することが可能です。
主な判断材料として「不動産価格指数」と「金利」が挙げられます。
それぞれどのような意味を持っているのか、以下で特徴を確認しておきましょう。

不動産価格指数でタワーマンションの相場を把握する

タワーマンションの売却タイミングは、不動産価格指数から判断できます。
不動産価格指数とは、不動産相場の価格変動がわかる指数です。
国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格をもとにして、統計計算でまとめています。
3か月前までのデータが毎月末頃に公表され、2010年の平均を100として算出するのが一般的です。
この指数を定期的に確認すれば、不動産の市場動向が把握できるでしょう。
相場が上昇しているタイミングは、売却価格が上がる可能性が高いので、売りどきといえます。

金利相場をチェックする

タワーマンションを売却するタイミングは、金利動向からも判断することが可能です。
とくに金利が低いときは不動産需要が高まるため、売却しやすくなります。
タワーマンションのような売却困難な不動産でも、スムーズに買手が見つかる可能性があり、早期・高値売却につながるでしょう。
一方、金利が高いときは不動産が売却しにくくなるので、注意が必要です。
ケースによっては、値下げを要求されるなど損をするおそれがあります。
タワーマンションの売却を検討しているなら、現在の金利動向がどのようになっているかを確認することが大切です。
金利が上昇しているタイミングでは、売却を先延ばしにしたほうが良い可能性もあります。
状況を見ながら、適切なタイミングで売却をおこないましょう。

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タワーマンションの税金による売却タイミング

タワーマンションの売却で利益が出ると、所得税が発生します。
売却タイミングを考えるときには税金も考慮しなければならないので、事前におすすめの時期を把握しておきましょう。
税金面でタワーマンションの売却に向いている時期は、以下の3パターンです。

住宅ローン控除がなくなるタイミングで売却する

住宅ローン控除とは、年末時の住宅ローン残高に応じて、所得税や住民税の控除が受けられる制度を指します。
この制度を適用すれば、大幅な節税が見込めるでしょう。
ただし、制度には期限が存在します。
不動産を購入してから10〜13年経つと控除期間が終了するため、そのタイミングで売却を検討するのも一つの手段です。
そのまま不動産を所有していても、所得税や住民税などの税金が高くなるので、使う予定がないなら売却するのが良いでしょう。
タワーマンションの売却タイミングに悩んでいる方は、控除制度の終了期間から判断するのもおすすめです。
適切な売却タイミングが導けるよう、住宅ローン控除の終了期間はあらかじめ把握しておく必要があります。

特例が使えなくなる前に売却する

マイホームの売却では、3,000万円の特別控除が利用可能です。
譲渡所得から最大3,000万円控除できるため、大幅な節税が見込めます。
不動産売却で税金対策をしたい方は、利用できる特例がないかを事前に確認しておきましょう。
なお、3,000万円の特別控除は、住まなくなってから3年目の年末までに売却しなければなりません。
期限を過ぎると控除を受けられなくなるので、大きな節税効果を逃してしまいます。
居住目的のタワーマンションを所有している方は、特例が利用できなくなる前に売却をおこないましょう。

税率が下がるタイミングで売却する

不動産売却で得た譲渡所得は、一定の税率をかけて税金を算出します。
この税率は不動産の所有年数によって異なるので、売却タイミングを工夫すれば減税を見込めるはずです。
税率が変わるタイミングは、購入から5年を超えたタイミングとなっています。
不動産の所有年数が5年超えであれば、長期譲渡所得となり、税率が39.63%から20.315％に下がるのです。
このタイミングで売却をおこなうと、税金を大幅に抑えられる可能性があります。
また、所有期間が10年を超えると「10年超所有軽減税率の特例」の対象です。
この特例が適用されれば、譲渡所得6,000万円以下の部分について、税率14.21%まで下げられます。
タワーマンションを売却するときは、相場や税金を考慮して売るタイミングを決めると、所有者の負担を軽減できるでしょう。

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タワーマンション自体による売却タイミング

建物は、売却タイミングを見定める重要なポイントです。
タワーマンション自体の売却タイミングには、以下の3つが挙げられます。
売却タイミングで迷っている方は、参考にしてみると良いでしょう。

建物自体から判断する売却タイミング①大規模修繕の前

タワーマンションは、12年周期で大規模修繕工事がおこなわれます。
大規模修繕工事とは、建物自体の経年劣化や不具合を修繕するために、管理組合が主体となっておこなう計画的な修繕工事のことです。
外壁補修や屋上防水・鉄部塗装など、規模が大きいうえに費用が高額で、工期も長期にわたるケースがほとんどでしょう。
一般的に工事は修繕積立金で賄われますが、部材の高騰などにより、積立金だけでは足りない可能性もあります。
そのようなケースでは工事をおこなえず、老朽化のために購入希望者が減少すると予想されるでしょう。
資産価値の減少も懸念されるので、工事がおこなわれる前に売却するのがおすすめです。
また、修繕積立金が足りないときは、不足分を徴収されるおそれがあります。
費用の負担を避けたいなら、大規模修繕の前に売却してしまうのが良いでしょう。

建物自体から判断する売却タイミング②空室になったとき

タワーマンションを賃貸物件として貸し出しているなら、入居者がいなくなったタイミングが売りどきです。
入居者がいる状態で売却すると、投資用物件として扱われ、売却価格が安くなってしまいます。
空室の状態であれば、居住目的の一般消費者をターゲットにできるので、相場に近い価格で売却可能です。
タワーマンションを賃貸物件として貸し出している方は、空室になったタイミングが狙い目でしょう。

建物自体から判断する売却タイミング③リフォームをおこなう前

建物自体のリフォームを検討しているなら、工事の前に売却するのがおすすめです。
不動産売却では、リフォーム費用を売却価格に上乗せするのが難しく、ほとんどのケースで損をします。
工事をおこなう前に売却を済ませておけば、売主が損をする心配もないでしょう。
ただし、建物の状況によっては、リフォームしたほうが買手を見つけられる可能性があります。
築年数や建物自体の劣化具合を考慮して、リフォームするかどうかを検討することが大切です。

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まとめ

タワーマンションの売却タイミングは、不動産価格指数や金利動向から判断できます。
税金面での売却タイミングは、控除・特例が使えなくなる前や税率が下がるときです。
そのほか、大規模修繕がおこなわれる前・空室になったタイミング・リフォームを実施する前も、タワーマンションの売りどきといえるでしょう。