住宅ローンを利用する際には、自分が借りられる金額の基準を理解しておくことが大切です。
年収や返済負担率、年齢などが影響し、金融機関ごとに審査基準が異なる点にも注意しなくてはなりません。
また、収入合算や借入期間の延長といった方法を活用すれば、借入可能額を増やすことも可能です。
この記事では、住宅ローンの借入基準や借入額を増やす方法、審査時の注意点について解説します。

住宅ローンの借入可能額を決める基準

住宅ローンの借入可能額は、マイホーム購入を検討するうえで非常に重要な要素です。
無理のない返済額を把握し、長期的に安定した返済計画を立てるために、どのような基準が関係しているのか理解しておきましょう。

年収

住宅ローンの審査で、年収は返済能力を判断する最も基本的な指標の一つです。
多くの金融機関では、年収に対する借入額の目安を5～7倍程度と設定しており、たとえば年収500万円なら2,500万～3,500万円が借入可能額の目安になります。
ただし、これはあくまで一般的な指標であり、勤続年数や雇用形態、家族構成などの要素も影響を与えるため、一律には判断できません。
さらに、住宅金融支援機構の「フラット35」を利用する場合、実際に借り入れている年収倍率の平均は6.9倍ほどとされ、同じ年収でも借入額には幅があります。

返済負担率

返済負担率は、年収に対する年間返済額の割合を示す大切な指標です。
たとえば、年収600万円の方が年間150万円を返済する場合、返済負担率は25％です。
多くの金融機関では25％～35％を上限とし、これを超えると審査に通りにくくなります。
「フラット35」では年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下と定められ、年収が高いほど返済負担率の許容範囲が広がります。
また、自動車ローンや教育ローンなどの他の借入金があれば、それらの年間返済額も合算される点に注意しましょう。
借入れが多いほど返済負担率は高くなり、住宅ローンの借入可能額が下がる傾向にあります。
なお、金融機関によっては、年収のうち一定額を生活費として差し引いた後の金額で返済負担率を計算するケースもあり、基準が異なる場合があります。
共働き世帯では、世帯収入全体が考慮されることもありますが、家族の将来の収入変動を十分に検討することが重要です。

年齢

年齢も住宅ローンの借入可能額を左右します。
一般的に、多くの金融機関が完済時年齢を80歳程度に設定しており、借入時の年齢が若いほど長期の借入期間を組みやすくなります。
たとえば、40歳で30年ローンを組むと完済時は70歳ですが、50歳で同じ30年ローンを組むと80歳になり、金融機関の基準を超えるかもしれません。
そのため、年齢が高い場合は借入期間を短縮せざるを得ず、月々の返済額が増えて借入可能額が制限されるかもしれません。
また、定年後の収入減少や年金収入の安定性も審査で考慮されることが多いです。
さらに、完済時に年金収入のみで返済を賄う場合、老後の医療費や生活費などを総合的に考慮し、若い世代よりも慎重な借入額の設定が必要となることがあります。

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住宅ローンの借入上限額を上げる方法

住宅ローンの借入上限額を増やすためには、収入や返済計画を工夫することがポイントです。
ここでは、代表的な方法を挙げますが、それぞれメリットとリスクがあるため、家計全体の状況を考慮して検討しましょう。

収入合算

収入合算は、配偶者や親など同居の家族が安定した収入を得ている場合に有効です。
たとえば、夫婦共働きで、夫の年収が400万円、妻の年収が300万円あるときは、合計700万円として審査を受けられます。
世帯収入が高くなる分、返済負担率も余裕が生まれる可能性があります。
ただし、収入合算する人が途中で離職するリスクなどもあるため、将来の働き方や家族構成の変化を見据えたうえで判断することが大切です。

借入期間

借入期間を長くするほど、毎月の返済額は少なくなり、返済負担率が下がるため、借入上限額を高める効果が期待できます。
しかし、その分利息の総支払額は増える点に注意が必要です。
たとえば、金利1.5％で3,000万円を借り入れる場合、20年返済と30年返済では最終的な総返済額に大きな差が生じます。
20年返済であれば、トータルの支払利息は約500万円前後ですが、30年返済では700万円以上になる可能性があります。
また、完済時の年齢が高くなるほど、老後資金との兼ね合いも考えなくてはなりません。
将来的に収入が減る可能性がある方やほかのライフイベントに資金を回す必要がある方は、返済期間の設定を慎重に検討しましょう。

ボーナス

ボーナス払いを組み込むと、ボーナス月にまとまった返済をおこなうため、月々の返済を抑えることができます。
その結果、年収に対する返済負担率が低く見え、借入可能額が増える場合があります。
一方で、ボーナスは会社の業績や景気の影響で変動することもあり、支給額が大幅に減ったりゼロになったりするケースも想定しなければいけません。
安定を重視するなら、ボーナス払いの割合を高くしすぎないようにして、予想外の事態が起きても返済を続けられるようにすることが重要です。

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住宅ローンを借りるうえでの注意点

実際に住宅ローンを借りる際は、毎月の返済額だけにとらわれず、固定資産税や維持費なども含めたトータルの支出を考慮する必要があります。
これらのコストを把握していないと、返済とあわせて家計負担が大きくなり、将来的に苦しくなることもあるため注意が必要です。
また、予期せぬ出費に備えて緊急資金を確保しておくことで、家計の安定につながります。
くわえて、必要に応じてファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談するのも有効です。

固定資産税

固定資産税は、土地や建物といった不動産を所有している方が毎年納める税金で、評価額に標準税率（通常1.4％）をかけて算出されます。
たとえば、2,000万円の評価額なら年間28万円前後が目安です。
新築住宅では、軽減措置が適用されることが多く、一定期間、税額が半額になるなどの優遇を受けられる場合があります。
ただし、軽減措置の期間が終了すると税額が上昇するため、将来的な増額分を含めた資金計画を立てることが大切です。
納付は年4回に分けておこなうのが一般的ですが、一括納付を選べる自治体やクレジットカード支払いが可能なケースもあります。
ただし、期日を過ぎると、延滞金が発生することもあるため、計画的に支払いをおこないましょう。

維持費

住宅を長く快適に保つためには、修繕費や保険料などの維持費が欠かせません。
たとえば、外壁の塗装や屋根の補修、給湯器やキッチン設備の交換など、大きなメンテナンスが必要になると、一度に数十万円程度の出費が発生することもあります。
また、火災保険や地震保険などの保険料は、補償範囲や建物の構造によって異なり、年間で数万円から十数万円になる場合も珍しくありません。
そして、マンションであれば管理費や修繕積立金が、戸建てでも自治会費や駐車場代など、物件の種類や立地に応じて追加のコストがかかることがあります。
そのため、定期的なメンテナンスを怠って、将来的な修繕費用がさらに膨らむ可能性もあるため、購入後も計画的に資金を確保しておくことが大切です。
これらの支出を含め、無理のない返済計画を立てることが大切です。

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まとめ

住宅ローンの借入可能額は、年収や返済負担率、年齢などの条件によって決定されます。
収入合算や借入期間の調整を活用すれば、借入額を増やす選択肢もありますが、慎重な判断が必要です。
また、固定資産税や維持費などの負担も考慮し、無理のない資金計画を立てましょう。