近年「狭小アパート」と呼ばれる物件が都市部を中心に需要が高まっていることから、自身も不動産投資に乗り出したいとお考えの方もいるかもしれません。
しかし一方で「実際に狭小アパートを建てて利益を生めるのか」「投資するリスクはないのか」と不安視するお声も聞かれます。
そこで今回は、狭小アパートとはどのようなものか、投資するメリット・デメリットについてご紹介しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。

不動産投資をするうえで知っておきたい狭小アパートとは

近年の社会情勢の変化などにより、不動産投資において、狭小アパートは年々人気が高まってきています。
ここからは、狭小アパートとはどのようなものかご紹介します。

狭小アパートとはどんな物件？

狭小アパートとは、1部屋あたりの広さが約10㎡の物件を指します。
10㎡がどのくらいかイメージしにくい方もいるかもしれませんが、だいたい4畳から4畳半程度の広さです。
戦後の1950年代には、実家を離れて大学に通う大学生がこのような狭小アパートに住むケースが多く、物件も数多く見られました。
しかし、しばらくすると、狭い部屋と言えば6畳程度を指すことが増え、4畳程度の狭小アパートの人気は薄れていきました。
ところが、時代の変化とともに、現在では狭小アパートの需要が再び高まっています。
国土交通省の住生活基本計画では、単身者における健康で文化的な住生活に必要不可欠な住宅の面積基準を「25㎡」と定めています。
25㎡は畳に換算するとおよそ15枚分の広さです。
この面積にはミニキッチン、バス・トイレ、クローゼットなどを配置すると、居室部分は7～8畳程度が目安となります。
しかし、狭小アパートでは床面積が10㎡で畳約6枚分となり、居室部分は約3畳程度しかありません。

狭小アパートが人気の理由

狭小アパートが人気の理由は、単身世帯で生活する若年層の価値観の変化にあります。
「広さよりも利便性が優先」と考える方が増えてきたことが大きなポイントです。
たとえば、東京都内や大阪などの大都市圏では、広い部屋に住むと高額な家賃を支払う必要があります。
しかし、狭小アパートなら、利便性が良い一方で家賃を抑えることができるため、部屋は狭くても寝られれば十分と考える方のニーズに応えています。
近年、価値観の変化により「ミニマル」な暮らしを好む方が増えており、生活に必要なものだけを持ち、余分なものを持たない考え方が広がっているでしょう。
たとえば、冷蔵庫がなくても近くに24時間営業のコンビニエンスストアがあれば困らず、洗濯機がなくてもコインランドリーで十分対応することができます。
また、テレビがなくても、スマートフォンやパソコンで動画を楽しむことができます。
このように、都市部では持ち物を減らしても快適に暮らせる環境が整っているため、狭小アパートの需要が高まっているのです。

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不動産投資における狭小アパートのメリット

不動産投資における狭小アパートにはさまざまなメリットがあるため、知っておくと不動産をより効率的に活用することができます。
ここからは、不動産投資における狭小アパートのメリットについてご紹介します。

家賃は安くても単価は高くなる

不動産投資をおこなううえで、狭小アパートは坪単価が高くなるというメリットがあります。
狭小アパートの面積は10㎡程度ですが、都心に立地している場合でも、家賃はそれほど高く設定できません。
しかし、1つの区画あたりでどれだけ収益を上げるかを示す「坪単価」は高くなるため、収益性が高くなるというメリットがあります。
また、立地が良ければ、狭小アパートでも高い需要が見込める点もメリットの一つです。
東京や大阪、名古屋などの都心に近く、多くの人が働いているエリアにある狭小アパートは、勤務先へのアクセスが良く利便性が高いため、需要が高まります。
部屋が狭くても、「通勤時間が短くて済み、家賃も安く抑えられるなら住みたい」と考える方は少なくありません。

不整形地が活用できる

狭小アパートには、変形地や旗竿地などの不整形地を活用できるというメリットがあります。
不整形地に大きな建物を建てようとすると、建物に制限がかかり、うまく活用できないことが多いです。
しかし、狭小アパートであれば、小さい面積や不整形地でも建物を建てることができます。
さらに、不整形地は通常の土地に比べて価格が安いため、費用を抑えられる点もメリットです。
土地購入費用を抑えた分、狭小アパートの内装を魅力的に整えたり、設備を充実させたりすることで、ほかのアパートとの差別化を図ることができます。
また、土地がそこまで狭くなくても、あえて狭小アパートを建てるケースもあるでしょう。
1部屋の広さを狭くして部屋数を増やせば、1部屋あたりの家賃は安くても、結果的には同程度の家賃収入が見込めます。
さらに、1部屋あたりの家賃が安ければ、空室時の損失を抑えることができるというメリットもあります。

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不動産投資における狭小アパートのデメリット

狭小アパートで不動産投資をおこなうには、多くのメリットがある一方でデメリットも存在します。
したがって、双方を十分に理解したうえで投資をおこなうことが重要になります。

入居者の入れ替わりが激しい

狭小アパートは、不動産投資の観点から見ると、入居者の入れ替わりが激しい点がデメリットと言えます。
一般的に、狭小アパートの平均入居期間は約2年とされています。
狭小アパートを借りる方の多くは、アルバイトで生計を立てている方や、社会人になりたての方が多いと考えられるでしょう。
最初は経済的に余裕がないため狭小アパートに住んでいますが、次第に経済的な余裕が出てくると、より広い部屋を求めて転居する傾向があります。
大学生の場合、通常は4年間契約することが多いですが、学生は机を置くなどの勉強スペースを確保する必要があり、狭小アパートに住む学生は意外と少ないようです。

リフォーム費用が高い

狭小アパートは、部屋が狭いにもかかわらず、リフォーム費用がかかる点がデメリットです。
スペースが狭くても、バス、トイレ、キッチンなどの設備は一般的なワンルームと変わりません。
原状回復工事に必要なクリーニング費用も一般的なワンルームと同様であるため、スペースが狭い割に高額になりがちです。
さらに、狭小アパートは入居者の入れ替わりが激しく、入居者が替わるたびに原状回復工事が必要となります。
家賃が安い一方で、部屋にかかる経費が高くなるのはデメリットと言えるでしょう。
また、家賃が安いため、収入面や生活面で問題を抱えている方が入居する可能性が高いです。
ニートやフリーター、出稼ぎに来ている外国人などが入居している場合、入居者同士でトラブルが発生するリスクもあるでしょう。
退去時の原状回復工事についても、室内の状況が悪い可能性があるため、余分に費用がかかるリスクが高くなります。

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まとめ

狭小アパートとは、1部屋当たりの広さが約10㎡の物件で、広さは4畳から4畳半程度ですが、広さよりも利便性を重視する方を中心に人気が高まっています。
不動産投資としての狭小アパートのメリットには、家賃は安くても坪単価が高い、不整形地が活用できるなどがあります。
一方で、狭小アパートは入居者の入れ替わりが激しい、家賃に対してリフォーム費用が高い点がデメリットと言えるでしょう。