中古マンションを購入するときは、管理組合に注意が必要です。
しかし、不動産を購入する機会は限られているため、管理組合がどんな組織か、あまりご存じでない方も多いでしょう。
そこで今回は、中古マンションの購入を検討している方に向けて、管理組合とは何か、活動内容や管理会社との関係性をご紹介します。

中古マンション購入時に知っておきたい管理組合とは

中古マンションの管理組合とは、建物およびその敷地を共同で管理するための組織です。
原則として、分譲マンションは一つの建物を複数の所有者が共有します。
物件の維持管理は所有者でおこなうのが決まりとなっており、そのための団体として位置付けられているのが「管理組合」です。
中古マンションの管理組合には、以下の注意点があるので、事前に確認しておきましょう。

中古マンションの購入者は管理組合に入らなければならない

管理組合とは、中古マンションの区分所有者全員が加入しなければならない組織です。
これは、区分所有法で定められており、購入時に所定の手続きを踏まなければなりません。
なお、購入した中古マンションを賃貸物件に出しているケースでも、管理組合への加入が必要です。
中古マンションの所有者は管理組合に入るのが義務となっているので、忘れずに加入手続きを済ませましょう。

管理組合における理事会役員とは

理事会とは、管理組合の管理業務をおこなうために設置される執行機関です。
選定された役員は「理事」と呼ばれます。
理事長をはじめとし、役員は管理組合員から総会で選出されるのが一般的です。
任期は中古マンションの管理規定によって異なりますが、1〜2年ほどが多い傾向にあります。
理事会役員の主な役割として挙げられるのは、マンションの実質的な維持管理です。
理事会役員がおこなう理事会では、管理費や修繕積立金の使い道・管理規約の変更といった議案が話し合われ決定されます。
主な役職として、理事長の他、副理事長・会計担当理事・監事などが挙げられるでしょう。
中古マンション購入時には、理事会役員の構成とはどのようなものか、契約書などを読み込んでおくことが大切です。

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中古マンション購入時に知っておきたい管理組合の活動内容

管理組合の活動内容には、以下のものが挙げられます。
主に3つの活動内容があるので、それぞれポイントを押さえておきましょう。
中古マンションを購入する前に管理組合の活動内容をある程度把握しておけば、入居後のトラブル防止にもつながります。

活動内容①共用部分の維持管理

管理組合の活動内容として、まず挙げられるのは「共用部分の維持管理」です。
原則として、マンションは各住民が所有する専有部分と、廊下やエレベーター・駐車場といった共用部分に分けられます。
専有部分に関しては所有者が維持管理をおこないますが、共用部分は管理組合によって維持管理されているのが一般的です。
たとえば、廊下の清掃やエレベーターの修理などが挙げられます。
中古マンションを購入した住民が快適に過ごせるよう、管理組合は定期的に会議を開催し、マンション管理に関する事項を決定しなければなりません。
会議で決定された事項は、速やかに対処を施す必要があります。

活動内容②長期修繕計画の策定・見直し

長期修繕計画とは、マンションの将来的な修繕工事や費用を計画したものです。
築年数の古いマンションを購入したときには、管理組合で長期修繕計画が見直される可能性があります。
また、計画した長期修繕計画書は管理組合で管理しなければなりません。
住民への徴収や資金の確保などもおこなう必要があるので、中古マンション購入時にはそれらを把握しておきましょう。
中古マンションを購入するときに、契約書や管理規約をチェックしておくと、他の入居者とトラブルが起きる心配がありません。

活動内容③通常総会・臨時総会の開催

管理組合には、1年に1回総会を開く義務があります。
総会とは、管理組合員が集いマンションの運営方針など重要事項に関する意思決定をおこなう場です。
1年に1回開くのは「通常総会」であり、収支決算や事業計画をおこないます。
通常総会以外で開かれるのが「臨時総会」です。
臨時総会は緊急を要する大規模な修繕工事が必要になったときや、管理規約の改定が必要になったときなどに開かれます。
通常総会を待たず、早めの審議が必要であると判断されたときに、理事長の招集で臨時総会がおこなわれるのです。
中古マンション購入後の管理組合では、役員に選定される旨や総会が実施される旨を把握しておくと良いでしょう。

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中古マンション購入時に知っておきたい管理組合と管理会社の関係

管理組合とよく似た言葉に「管理会社」があります。
混同しやすい言葉となっていますが、それぞれ性質が異なるものです。
以下で、管理組合と管理会社の違いを確認しておきましょう。

管理組合と管理会社の違い

マンションの管理組合は区分所有者によって構成される組織で、建物や共有部分の維持管理を目的として活動します。
一方、マンションの管理会社は、建物の管理業務を担う業者のことです。
そのため、管理組合が決定するマンションの管理方針に関して、管理会社が何らかの決定をするケースはありません。
管理組合が決定した事項を管理会社が実行する流れとなっています。
マンションの管理業務は幅広く、専門的な知識が必要になるケースもあるため、管理組合だけで対応するのは困難です。
そのようなときには、外部に管理業務を委託するのが一般的です。
管理会社に委託する方式を「第三者管理方式」といい、管理組合は管理会社に報酬を支払わなければなりません。
委託費はマンション購入者が毎月納める管理費から出すのが基本です。

ケースによって一部のみの維持・管理を委託できる

管理会社にマンションの維持・管理を委託するなら、その範囲をあらかじめ決定しておく必要があります。
管理委託契約の種類は、すべての管理業務を委託する「全部委託管理」と、業務の一部を委託する「一部委託管理」の2つです。
全部委託管理を選択すると、管理組合の負担を軽減できますが、その分、費用はかかります。
一部委託管理なら費用を抑えられる反面、解消される管理組合の業務負担は限定的です。
それぞれの状況に合わせてより良い選択をする必要があります。

管理組合は管理会社を監視して建物の資産性を守る必要がある

管理組合の役割は、建物の維持管理をおこなうことです。
そのため、管理費や修繕費の妥当性は管理組合で監視をしなければなりません。
管理の方針など最終的な判断は管理組合でおこなうなど、所有するマンションの資産性を守る意識を持つ必要があります。
管理会社はあくまでも業務を委託している業者に過ぎないため、管理の手間がなくなったからといって管理会社に意思決定を丸投げしないように注意しましょう。
中古マンションの購入で失敗しないためには、購入前に管理組合の意義を把握しておくことが大切です。
理事会役員に選定されたときにどのような業務があるのか、前もって確認しておかなければなりません。

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まとめ

管理組合とは、マンションの建物およびその敷地を共同で管理するための組織です。
活動内容には、共用部分の維持管理や長期修繕計画の策定・総会の開催などが挙げられます。
管理会社は建物の管理業務を担う業者となっているため、マンションの管理組合が最終的な意思決定をしなければなりません。