リノベーション向きの物件とは？選び方や注意点をご紹介

中古住宅には、さまざまな物件がありますが、リノベーション向きのものとそうでないものがあります。
リノベーション向きの物件を選べば、理想の住宅を実現しやすくなりますが、注意点を把握しておくことが大切です。
そこで今回は、リノベーション向きの物件とはどのようなものか、選び方や注意点についてご紹介します。

リノベーション向きの物件とは

購入するのが一戸建てなのかマンションなのかによって、リノベーション向きの条件は異なります。
それぞれの条件をチェックしておくと、物件選びの際に希望の物件を選択しやすくなるでしょう。

リノベーション向きの一戸建てとは

一戸建ては、マンションと比べて制約が少なく、リノベーション向きの物件といえます。
そのような物件のなかで注意すべき条件は、一戸建ての築年数と完了検査証の有無です。
築年数が古い物件は、耐震基準を満たしておらず、倒壊のリスクがあります。
リノベーションの際には、基礎工事や耐震工事が必要となり、余計なコストがかかるため、1981年6月1日以降に建築確認がおこなわれた物件を選ぶことをおすすめします。
また、一戸建てを選ぶ際には、建築工事の完了後に実施される検査に合格したことを示す完了検査証がある物件を選びましょう。
完了検査証は、その物件が現行の法律に違反していないことを示す重要な書類です。
この書類がない場合、リノベーションのためのローン審査に通らない可能性があります。

リノベーション向きのマンションとは

マンションは集合住宅であるため、一戸建てほど自由なリノベーションは難しい傾向があります。
リノベーション向きのマンションかどうかを確認するためには、管理規約をしっかりとチェックする必要があるでしょう。
管理規約には、リノベーションでどのような工事が許可されているか、逆に何が不可能であるかが規定されています。
そのため、実施したいリノベーションが規約上許可されているかを確認しておくことが重要です。
さらに、マンションがリノベーション向きかどうかを調べるには、構造も重要な要素となります。
壁式構造のマンションは、構造壁を取り除く工事ができないため、間取り変更を伴うリノベーションはできません。
リノベーション向きのマンションを購入する際は、柱と梁を接合した強度と耐震性のあるラーメン構造のマンションを選ぶ必要があります。

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リノベーション向き物件の選び方

リノベーション向きの物件の選び方には「価格」「構造」「築年数」の3つのポイントがあります。
これらの選び方は、相互に影響する部分があるため、条件を把握しておくと物件選びがスムーズです。

価格から見た物件の選び方

リノベーション向きの物件の選び方で重要なのは、物件の価格です。
似た間取りや面積の物件であっても、建設されてからの築年数によって価格は大きく異なります。
自分が購入する時期だけでなく、将来的な資産価値を重視する方もいます。
価格面でのバランスが良い物件は、築年数が15年から20年程度です。
新築物件は、リノベーションを行わずに居住できるため、新築から数年間は価格が高い水準で推移します。
一定の築年数を超えると、価格の下落幅が大きくなり、購入から数年で資産価値が下がることがあります。
築15年以降は下落幅が小さくなり、築20年を超えると価格が安定する傾向があるでしょう。
そのため、購入後も資産価値を維持しやすく、リノベーションによって価格の下落を抑えることで、比較的高い水準のまま所有できます。

構造から見た物件の選び方

マンションのリノベーションにおける物件の選び方で重要なポイントは、構造です。
自由なリノベーションの妨げになるのは、建物の荷重を支える柱や壁です。
その構造を活かしてリノベーションすることは可能ですが、間取りを自由に変更するのは難しくなります。
壁式構造は、マンションの荷重を壁で支える構造であり、構造壁を取り除くことができません。
そのため、間取り変更を伴うリノベーションには適していませんが、柱や梁が目立たないという特徴があります。
ラーメン構造は、建物の荷重を柱で支えるため、原則として取り壊せない壁は存在しません。
一方で、室内でも柱や梁が目立ちやすく、インテリアの計画に影響する可能性があります。

築年数から見た物件の選び方

リノベーション向きの物件を購入する際は、建物の築年数が重要なポイントです。
築年数は価格に影響するだけでなく、年数によっては耐震基準にも注意しましょう。
1981年5月31日以前に建築確認を受けた築40年以上の物件には、旧耐震基準が適用されている可能性が高いです。
旧耐震基準の物件は、耐久性に課題があるだけでなく、購入時やリノベーションのための住宅ローン審査に通らない可能性があります。
さらに、住宅ローン控除などの税制上の優遇措置は、新耐震基準への適合が条件となっている場合がほとんどです。
旧耐震基準の物件は価格が低く設定されていることが多い一方で、さまざまなデメリットがあるため築年数には十分注意が必要です。

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リノベーション向きの物件を購入する際の注意点

リノベーション向きの物件を購入してリノベーションを実施する際は、さまざまな注意点があります。
リノベーションでは、あれこれと条件を追加していくうちに、費用が想定以上に膨らんでしまう点に注意が必要です。

予算配分に注意する

リノベーション用の物件を購入して、リノベーションを実施する際の注意点は、予算配分です。
リノベーションを行う場合、マンションなどの物件を購入するだけでは完結しません。
希望する工事にどの程度の費用が必要かを把握し、物件購入費用とリノベーション費用のバランスを考慮する必要があります。
また、物件選びやリノベーション工事においては、優先順位をあらかじめ決めておくことも重要です。
物件選びでは、後の工事で変更が難しい点を十分に検討し、リノベーション工事では、優先度の高い項目から実施することが求められます。

管理状態に目を向ける

リノベーション用の物件を選ぶ際は、物件の管理状態に注意が必要です。
一戸建てでもマンションでも、外装や内装以外の見えない部分の管理状態は重要になります。
修繕履歴の確認や、物件の状態を専門家に確認してもらうインスペクションを活用し、劣化が進んでいないかを確認しておくことが必要です。
さらに、マンションでは共用部分の管理状態も重要なポイントです。
管理組合が適切に運営され、機能していない物件では、建物全体の劣化が早まる可能性があります。
エントランスやエレベーター、ゴミ置き場や共用廊下などが清掃され、適切に管理されているかを確認することが大切です。
電球の交換などが行き届いていない物件には注意が必要です。

耐震性を確認する

リノベーションのための物件を選ぶ際の注意点は、建物の耐震性です。
1981年6月1日以降に建てられた物件は新耐震基準に適合していますが、それ以前の物件は旧耐震基準に基づいて建てられています。
古い物件を購入する場合、安全のために耐震工事などを追加で行う必要があり、コストがかかるため注意が必要です。
ただし、古い物件でも、すでに耐震改修や耐震補強工事を実施しているケースがあります。
耐震診断を受けている、または耐震基準適合証明書の発行が可能な建物であれば、古い物件でもリノベーションが進めやすくなります。
なお、耐震工事が済んでいる物件でも、すでに全体的なリノベーションが完了している場合には、工事費が売却価格に上乗せされているため、注意が必要です。

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まとめ

リノベーション向きの物件とは、一戸建てかマンションかによって、リノベーション向きの条件は異なりますが、工事に関する制約が少ない物件です。
物件を購入したあとに、工事に回せる費用が残るか、資産価値は維持しやすいかなどを確認しながら選ぶと良いでしょう。
全体的な管理状態や築年数・耐震性などは安全性や税制などにも関わるため、注意が必要です。