不動産投資における事故物件のメリットは？デメリットやポイントもご紹介！

利便性の良い物件は不動産投資に向いていますが、購入費用が高い傾向にあります。
効率的な運用が難しいことから、近年では事故物件にも注目が集まっているのです。
そこで今回は、不動産投資を検討している方に向けて、事故物件を購入するメリット・デメリットやチェックポイントをご紹介します。

不動産投資で事故物件を購入するメリット

まず事故物件とは、心理的瑕疵のある物件です。
主に、自殺や殺人といった心理的抵抗がある住居を指します。
ほかにも、宗教系跡地・井戸跡・風俗関係の跡地など、多くの方が精神的に嫌悪感を持つと予測される物件も、事故物件として扱われます。
これらの不動産を投資用として購入するメリットは、以下のとおりです。

メリット①初期投資を抑えられる

事故物件のメリットには、購入費用を安く済ませられることが挙げられます。
初期投資を抑えられるため、空室が少ないケースでは高い利回りが期待できるでしょう。
エリアや築年数によって利回りは異なりますが、物件選びを工夫すれば、事故物件でも20%程度の利回りになる可能性があります。
より多くの利益を残せる可能性があるので、不動産投資を検討しているなら、事故物件も候補に入れてみると良いでしょう。

メリット②節税につながる

投資用として事故物件を購入すると、節税につながるメリットが得られます。
これは、不動産投資の赤字を本業所得と損益通算できるためです。
損益通算とは、複数所得のなかで、利益分から損失分を差し引く仕組みを指します。
課税所得金額を減らせるので、納める税額を軽減できるのが特徴です。
不動産投資で事故物件を購入するなら、損益通算の仕組みも事前に把握しておくと良いでしょう。

メリット③リフォームされているケースが多い

事故物件は、購入時にリフォームされているケースがほとんどです。
そのため、室内を綺麗にした状態で不動産投資ができます。
インターネット無料やオーロック完備など、さらに付加価値を付ければ、物件のイメージアップにもつながるでしょう。
空室率を下げられるので、多くの利益を残せる可能性があります。

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不動産投資で事故物件を購入するデメリット

不動産投資で事故物件を購入するなら、デメリットはきちんと把握しておかなければなりません。
注意点を知らずに購入してしまうと、不動産投資で損をするなど失敗しがちです。
購入前に押さえておきたい事故物件のデメリットは、主に3つあります。
それぞれどのような点に気を付けたら良いか、以下でポイントを確認しておきましょう。

デメリット①借り手を見つけられない可能性がある

不動産投資では、いかに空室率を下げるかが重要です。
借り手が見つからないときには、利回りが低くなってしまうだけでなく、維持管理費などもかかってくるでしょう。
所有者にとって大きな負担となるため、入念な戦略を立てなければなりません。
とくに事故物件は、心理的瑕疵から契約を敬遠される傾向にあります。
事件や事故の内容によっては、想像以上に借り手の心理的抵抗が高まってしまい、契約を避けられてしまうでしょう。
事故物件への投資を検討しているなら、物件選びから慎重になることが大切です。
価格だけで判断してしまうと、動かせない資産を抱えて大損してしまう可能性があります。

デメリット②期待利回りを出せない可能性がある

家賃を下げると、期待利回りは下がるのが一般的です。
不動産の投資方法によっては、当初期待していた利回りを出せない可能性もあるでしょう。
このことを理解して投資をおこなわないと、損をするおそれがあります。
不動産投資を成功させたいなら、どの程度の利回りを維持していきたいか、事前に計画を立てておくのがポイントです。
一般的な不動産の利回りは、5〜7%が目安になっています。
事故物件では、10%や20%の利回りになるケースも珍しくないため、目標値を定めておくと良いでしょう。

デメリット③情報公開のリスクがある

事故物件によっては、インターネット上に事故や事件の情報が公開されている可能性があります。
このようなケースでは、風評被害が付きまとうため注意が必要です。
事故や事件の内容を見た入居者が転居してしまうリスクもあるので、事前に対策しなければなりません。
借主との契約時に告知をしていないと、損害賠償を請求される可能性もあります。
事故物件を投資用として購入するなら、心理的瑕疵の内容はある程度把握し、契約時にきちんと伝えることが大切です。
このように、事故物件は告知義務を果たさなければならないといったデメリットが存在します。

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不動産投資で事故物件を購入するときのチェックポイント

不動産投資で事故物件を購入するときには、以下のチェックポイントを把握しておくことが大切です。
物件選びから工夫すると、不動産投資が成功しやすくなります。
事前に押さえておきたいポイントは、主に3つです。
それぞれ特徴を確認しておき、実際の不動産投資で役立てていきましょう。

チェックポイント①心理的瑕疵が低い物件かどうか

投資用として事故物件を購入するときには、心理的瑕疵の度合いが重要です。
心理的抵抗が低ければ、借り手が見つかるスピードも早まります。
不動産投資における物件選びでは、入居者の精神的負担が少ない物件を選ぶ必要があるでしょう。
とくに2人以上が関わる殺人事件があった物件は、凄惨な印象が強くなり、周囲への認知度も高まります。
借り手への告知義務に関しても、自殺と比べると長期化するケースがほとんどです。
このような物件は扱いにくいため、投資用として購入しないことをおすすめします。

チェックポイント②SNSに情報が載っていないか

事故物件によってはSNSに情報が載っている可能性があるので、事前にチェックしておかなければなりません。
物件名や住所で検索し、情報が載っていないかを確認しましょう。
さらに、事故物件の情報をまとめたサイトにも、アクセスしておくことが大切です。
インターネット上に情報がある物件は入居を敬遠されやすいため、利回りが低くなるおそれがあります。
購入してからでは、手放すのにも時間がかかるので、物件探しの段階で調べておきましょう。
SNSを調査するときと同様に、物件名や住所を検索すれば、情報が残っているかを確認できます。
そのほか、不動産会社に尋ねてみるのもおすすめです。
周辺環境や物件の状況などを教えてくれる可能性があります。

チェックポイント③需要があるかどうか

事故物件は、基本的に需要が低い不動産です。
そのため、投資用として購入したとしても、なかなか借り手が見つからないおそれがあります。
不動産のランニングコストは高額になるケースが多いため、損をするリスクも高まるでしょう。
事故物件を購入する前に、建物の状況や周辺環境などをチェックしておき、アピールできるポイントがないかを確認することが大切です。
心理的瑕疵の内容を上回る条件を見つけられたときには、購入の検討余地があります。
物件の内覧では、どのような戦略で不動産投資をしたいのかをイメージしながら、見学するのがポイントです。
購入予定の不動産に需要があるのか、あらゆる角度から判断していく必要があるでしょう。

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まとめ

投資用として事故物件を購入するメリットは、初期投資を抑えられることです。
しかし、事件や事故の内容によっては、借り手が見つからない可能性もあります。
デメリットを解消するには、心理的瑕疵の低い物件を選ぶことや、SNSをチェックすることが大切です。