住宅ローンで失敗する原因は？借り方や返済後の対策も解説

マイホームの購入を検討している方にとって、住宅ローンは避けて通れない重要な資金計画の一つです。
しかし、借入方法や返済計画を誤ると、将来的に家計へ深刻な影響を及ぼす可能性もあります。
そのため、住宅ローンを上手に活用するためには、契約前後の注意点をあらかじめ把握しておくことが大切です。
この記事では、住宅ローンでよくある失敗例とその対策について、3つのタイミング別に解説していきます。

住宅ローンの借り方で失敗しないためには？

住宅ローンの借り方を誤ると、長期的に家計に大きな負担がかかるおそれがあります。
マイホーム購入は、人生の大きな決断だからこそ、慎重にローンを選ぶことが重要です。
以下では、住宅ローンで失敗しないための具体的なポイントを3つの視点から解説いたします。

事前の対策で失敗を防ぐ

購入費用にくわえ、登記費用などの諸費用まで含めた総額で、資金計画を立てることが第一歩です。
また、修繕費や固定資産税などの維持費も見積もっておくと、返済後の生活が圧迫されません。
審査対策としては、不要なクレジットカードを解約し、他のローンは可能な限り完済しておくと通過率が高まります。
申し込み前に信用情報を確認し、誤記があれば訂正しておきましょう。
さらに、購入後に発生する家具家電の買い替え費用も含めて見積もることで、突発的な出費に備えられます。
くわえて、家計簿アプリなどで数カ月間収支を記録し、返済に充てられる余剰資金を客観的に把握すると効果的です。

返済期間の選び方が重要

返済期間が長いほど月々の負担は軽くなりますが、利息総額は増えます。
一方、短期返済は利息を抑えられる反面、毎月の支払いが重くなります。
35年ローンで定年後も返済が続くと、家計に余裕がなくなるため、定年までに完済できる期間を目安にしましょう。
また、子どもの進学などライフイベントや繰り上げ返済の可能性も織り込んで、無理のないスケジュールを組むことが大切です。
ボーナス併用返済を検討する場合は、景気や働き方の変化でボーナスが減っても返済が滞らないか確認しましょう。
さらに、金融機関によっては、途中で返済期間を短縮できる商品もあるため、契約前に柔軟性を比較しておくと安心です。

金利タイプによるリスクの違い

固定金利型は完済まで金利が変わらず、将来の支出計画を立てやすい点が利点です。
変動金利型は低金利時に魅力的ですが、半年ごとに金利が見直され、返済額は五年ごとに最大1.25倍まで増える可能性があります。
ただし、金利上昇局面では元金が減らない恐れもあるため、長期返済なら固定型、短期完済なら変動型が適するかを検討してください。
また、変動型から固定型へ切り替えるタイミングを想定しておくと、市場金利が上がった際に素早く対応できます。
なお、ネット銀行は、店頭型より低金利の商品が多いため、手数料や団信の保障内容も含め総コストで比較することが欠かせません。

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住宅ローンを借りる前に気をつけること

住宅ローンを組む前には、事前準備が非常に重要です。
審査をスムーズに通過し、将来の返済で困らないためには、注意点を把握しておく必要があります。
以下では、借りる前に気をつけたい代表的な3つのポイントを詳しく解説いたします。

計画的な対策で通過率を上げる

審査では収入、勤務状況、信用情報などが総合評価されるため、申し込み前に家計を見直し、無理のない返済計画を作ることが重要です。
また、購入価格だけでなく、諸費用や税金を含めた総額で資金を組み立て、返済負担率が過度にならないよう調整しましょう。
さらに、信用情報に延滞や誤記がないかを確認し、問題があれば訂正してから申し込むと安心です。
共働きでも配偶者が育休を取る期間は収入が減るため、単独収入でも返済可能か確認しておきましょう。
なお、審査前にライフプランをシミュレーションすると、金融機関への説明もスムーズになります。

車のローンが審査に影響するケース

車のローンなど、高額な借入は返済負担率を押し上げ、審査を不利にします。
たとえば、年収400万円で車の返済が年間50万円なら、負担率は12.5％となり、借入可能額が大きく下がります。
また、残債を繰り上げ返済するか、一括返済してから住宅ローンに臨むと通りやすくなるでしょう。
さらに、ディーラーローンは金利が高い傾向があるため、銀行系マイカーローンへ借り換えるだけでも負担率を下げられる場合があります。
ただし、残価設定型ローンは残価分がリスクになるので、買い替えの時期も含めて検討する必要があります。
なお、残債を100万円減らすだけでも、返済比率は数％改善するケースが多いです。

クレジットカードの使い方にも注意

利用していないカードでも高い限度額があると、将来の借入リスクと見なされます。
リボ払いや分割払いの残高がある場合は、他の借入と評価されるため、完済してから申し込むのが無難です。
また、カード枚数を絞り、利用はできる限り一括払いにまとめると審査評価が向上します。
さらに、特典目的で作ったカードは不要なら解約し、限度額の引き下げを依頼するだけでも評価が改善されます。
なお、支払いの遅延は短期間でも信用情報に記録されるため、口座残高不足に注意しましょう。

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住宅ローンを借りた後の注意点

住宅ローンを借りた後も、気を抜かず継続的な対策が求められます。
とくに、老後の生活設計や税制面での知識を備えておくことが重要です。
以下では、借りた後に注意すべきポイントを3つの観点から解説いたします。

借りた後も継続的な対策が必要

変動金利を利用している場合は、金利上昇に備えて家計の余裕を持たせておきましょう。
計画的な繰り上げ返済で利息を減らす効果は大きく、たとえば、10年目に100万円を返すだけでも総支払額を大幅に減らせます。
また、手数料の有無や条件は金融機関ごとに異なるため、事前に確認してから実行することが大切です。
家計に余裕が生まれた月は、積立預金として繰り上げ返済専用資金を確保しておくと、急な出費にも対応しやすくなります。
さらに、ライフスタイルの変化に合わせて保険料や通信費を見直すことも、長期的な返済安定に寄与します。

退職後の返済を見越した設計

60歳定年を想定し、完済年齢が70歳を超える場合は、早期繰り上げ返済の検討が必要です。
退職金を返済に充てる際は、老後の生活費とのバランスを考慮し、無理のない計画を立ててください。
また、持ち家の維持費が増えるリフォーム時期と退職時期が重なると資金繰りが逼迫するため、住宅診断を利用して改修計画を立てておくと安心です。
なお、公的年金の受給見込額を早めに把握し、返済額が上回らないか試算することも欠かせません。

確定申告を活用した控除制度の理解

住宅ローン控除は、残高の0.7％を最長13年間所得税などから差し引ける制度です。
控除対象借入限度額は、物件の性能により2,000万〜5,000万円、合計所得金額は2,000万円以下が条件となります。
また、初年度は確定申告で、年末残高証明書や登記事項証明書などを提出し、2年目以降は年末調整で手続きを継続します。
さらに、控除額が所得税で引き切れない場合は、住民税からも一部控除されるため、手取り額アップの効果を見逃さないようにしましょう。
なお、必要書類は、金融機関から郵送される場合もあるため、届いたらすぐ内容を確認して不足があれば早めに手配してください。

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まとめ

住宅ローンで失敗しないためには、契約前の資金計画から借入後の生活設計まで一貫した対策が必要です。
金利や返済年数だけでなく、日常生活にかかる支出も含めた現実的な返済プランを立てることが大切です。
審査に向けた準備や返済後の生活を見据えた計画を通じて、無理のない住宅ローンの実現を目指しましょう。