ローン残債のある不動産を売却する方法とは？抵当権や注意点について解説！
さまざまな事情により、ローン残債のある不動産を売却しなければならないケースがあるでしょう。
しかし、ローン残債のある不動産には抵当権が設定されているため、そのままでは売却できないことをご存じでしょうか。
今回は、ローン残債のある不動産を売却する方法と注意点について解説します。
この記事の執筆者
センチュリー21際 ブログ担当
【 資格：宅地建物取引主任者、木造ハウジングコーディネーター、ファイナンシャル・プランニング技能士】得意な物件は売買物件。
全般センチュリー21際では、和歌山市を中心に不動産売買・設計・リフォームなど土地・建物に関することを総合的に行っております。「顧客第一・地域密着」をモットーにお客様に満足していただけるよう、不動産売却・購入をサポートさせていただきます。
住宅ローン残債がある不動産を売却するときに気を付けたい抵当権
家や土地などの不動産を購入する際は、住宅ローンを利用することが一般的でしょう。
住宅ローンを契約するときに、金融機関はその不動産に対して抵当権を設定します。
抵当権とは、なんらかの理由で住宅ローン（債務）の返済ができなくなった場合に、対象の不動産（担保）を売却できる権利のことです。
抵当権が設定されたままの不動産は、債務が残っていると判断されるため、金融機関は新たな融資はおこなえません。
つまり、対象の不動産に購入希望者があらわれても、住宅ローンが利用できないため売却できる可能性は低くなります。
適正価格でスムーズに不動産売却をしたい場合は、住宅ローンを完済し抵当権の抹消手続きが必要です。
住宅ローン残債のある不動産を売却する方法
住宅ローン残債のある不動産を売却する場合は、まず現状の確認をおこないましょう。
アンダーローン、つまり不動産を売却したお金で住宅ローンを完済できる状態であれば、不動産売却と抵当権抹消を同時に進められます。
この場合は司法書士などの専門家に登記依頼をすることが一般的なため、あらかじめ手続きの流れを確認しておきましょう。
また、アンダーローンの状態で「売却後も自分の家に住み続けたい」という方については、リースバックという選択も検討すると良いでしょう。
リースバックとは、家を売却したあとも毎月家賃を支払うことでその家に住み続けられる契約のことで、買戻し特約を付けていれば将来家を買い戻すことも可能です。
オーバーローン、つまり不動産を売却したお金で住宅ローンを完済できない状態であれば、金融機関と相談しながら任意売却を選択することになります。
住宅ローン残債のある不動産を売却するときの注意点
家を売却して住み替える場合、今住んでいる家を売却したあとに新しい家を購入する「売り先行」と、新しい家を購入してから今住んでいる家を売却する「買い先行」という方法があります。
家の売却を先におこなうと、新しい家が見つかるまでの仮住まいを探す手間がかかりますが、住宅ローンの支払いが少なくなるため、売り先行で不動産売却を進めるほうが良いでしょう。
不動産の売却価格は築年数が経過するほど下落するため、早めに売却活動を進めるようにしましょう。
また、可能な限り家を高値で売却するために、販売力のある不動産会社に売却の依頼をすることも大切です。
まとめ
今回は、住宅ローン残債のある不動産を売却する方法について解説しました。
住宅ローン残債のある不動産の売却を検討している場合は、まずはアンダーローンかオーバーローンかを確認する必要があります。
いずれにせよ、築年数により不動産の売却価格は下落していくため、早めに売却に着手することをおすすめします。
私たちセンチュリー21 際は、さまざまな不動産を取り扱っています。
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