入居者によるトラブルは賃貸物件の管理・経営に避けてとおれませんが、そのなかでも孤独死はオーナーの負担が大きくなる問題です。
この記事では、賃貸物件において孤独死が起きたときの残置物の扱いやモデル契約条項、その受任者についてご紹介します。
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この記事の執筆者
センチュリー21際 ブログ担当
【 資格：宅地建物取引主任者、木造ハウジングコーディネーター、ファイナンシャル・プランニング技能士】得意な物件は売買物件。
全般センチュリー21際では、和歌山市を中心に不動産売買・設計・リフォームなど土地・建物に関することを総合的に行っております。「顧客第一・地域密着」をモットーにお客様に満足していただけるよう、不動産売却・購入をサポートさせていただきます。
孤独死のリスクとは
2020年における65歳以上の高齢者は3,617万人と過去最多で、総人口の28.7％を占めているとともに、2040年には35.3％になると試算されています。
また、孤独死の発生件数は年々増加傾向にあり、高齢者への対策はすべてのオーナーにとって身近な問題と言えるでしょう。
賃借人が死亡した場合、賃借人の地位は相続人に承継されます。
賃借人が物件内に残した物の所有権は相続人に承継されるため、勝手に片付けるとトラブルになるケースや、損害賠償請求を起こされるリスクもあります。
孤独死が起きた場合、相続人を探して相続手続き完了を待つとともに、相続財産管理人を申し立てるなどして、契約解除や明け渡しを図らなければなりません。
このため、契約解除や残置物の撤去、建物の明け渡しまでに1年以上かかるケースや、相続人調査や相続財産管理人選任費用などが必要なケースもあります。
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孤独死による残置物の処理に活用できるモデル契約条項
滞納賃料の支払い義務を負うなどの負担が重たく、連帯保証人が定まらず、単身高齢者が入居できないケースがあり社会問題となっています。
こうした社会情勢を踏まえ、国土交通省と法務省は、残置物の処理などに関するモデル契約条項を発表しました。
モデル契約条項とは、高齢者死亡後の賃貸借契約の解除手続きや残置物の撤去などについて、賃貸借契約書の別添書類で別の方への委任を定めたものです。
単身高齢者が賃貸借契約を締結するときに、単身高齢者は受任者を定めたうえで、賃貸借契約の解除と残置物の撤去に関わる委任契約を締結します。
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孤独死による残置物の処理に係るモデル契約条項の受任者
オーナー自身が受任者になるのは望ましくないとされています。
これは、契約の解除手続きや残置物の処理事務について、賃借人や相続人の利益を害する形で進めてしまう可能性があると考えられているためです。
一般的には、賃借人の推定相続人のうちの誰かが望ましいですが、適任者を見つけられないときには居住支援法人や社会福祉法人がなることも考えられます。
協力者がいない場合は管理会社も受任者になれますが、賃借人や相続人の利益を一方的に害すると判断され、条項自体が無効になるケースがあります。
このため、管理会社は賃貸人の利益を優先することなく、入居者や相続人の利益のために誠実に対応しなければなりません。
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まとめ
高齢入居者には契約解除や残置物処理のリスクが考えられますが、モデル契約条項で受任者と事前契約することにより、トラブルを避けやすくなりました。
賃貸物件を管理・運営をされている方は、ますます増加する高齢者への対応を図り、安定経営を目指しましょう。
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